質問：
住宅ローンの借り換え、どのように考えたら良いでしょうか？
回答：
（５分野の専門家からの回答です）
ローンの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「住宅ローン・アパートローン」を担当しております 中村 諭 です。
宜しくお願いいたします。
さて、住宅ローンの専門家の立場から回答させて戴きます。
現在どのようなローンを組んでいて、借換えにより「毎月の返済額を下げたいのか？」「借入れの期間を短くしたいのか？」「逆に期間を延ばしたいのか？」「できるだけ長い期間の固定金利にしたいのか？」など、何を希望するのかにもよるのですが、現在の借入れ条件を次のように仮定させて戴いた上で、お答えさせて戴きます。
・変動金利（2.475％）・ローン残高（2500万円）・ローン残期間（25年）・借換えに使える自己資金（100万円）
まず、ローンの借換えには費用がかかりますので、①.現在のローンを続けた場合 ②.現在のローンで100万円を繰上げ返済に使った場合 ③.借換えた場合（金利減、毎月の返済額減、期間そのまま） ④.借換えた場合（金利減、毎月の返済額そのまま、期間短縮）というシミュレーションをしてみます。
《借り換えには諸経費（登録免許税、印紙税、保証料、司法書士手数料など）が掛かりますので、シミュレーションが欠かせません。》
シミュレーション①
現在の金利は変動金利ですが、返済終了まで金利に動きが無く現在の返済を２５年間継続した場合
金利：2.475％
毎月の返済額：111,839円
銀行への総支払い利息：8,551,905円
完済までの期間：300回（25年）
シミュレーション②
現在の金利は変動金利ですが、返済終了まで金利に動きが無い場合で、自己資金の100万円を「期間短縮型」の繰上げ返済をした場合
金利：2.475％
毎月の返済額：111,744円
銀行への総支払い利息：7,735,360円
完済までの期間：284回（23年8カ月）
シミュレーション③
変動金利（0.975％）へ借換え、返済期間を２５年とし毎月の返済額が下がる場合
金利：0.975％
毎月の返済額：93,935円
借換えの諸経費：約650,000円
銀行への総支払い利息：3,180,636円（諸経費との計：3,830,636円）
完済までの期間：300回（25年）
シミュレーション④
変動金利（0.975％）へ借換え、毎月の返済額は同程度とし返済期間を短くした場合
金利：0.975％
毎月の返済額：111,751円
借換えの諸経費：約600,000円
銀行への総支払い利息：2,602,565円（諸経費との計：3,202,565円）
完済までの期間：247回（20年7カ月）
いかがでしょうか。
シミュレーション①に比べ、
シミュレーション②の繰上げ返済だと、完済までの期間が1年4カ月の短縮になり、完済まででは約82万円の得。
シミュレーション③への借換えだと、毎月の返済額は約18,000円（年21万円）も下がりますし、完済まででは約470万円の得。
ミュレーション④への借換えだと、完済までの期間が4年5カ月の短縮になり、完済まででは約535万円の得。
今借りている銀行の中で、新しい住宅ローンへの借換えは認められていませんので、借換えをするには、新たな銀行との契約が 必要となる関係上、どうしても諸経費が発生してしまいますが、手元資金を借換えの費用に廻した方が、繰上げ返済に使うよりも 今回は得策との事がお判り頂けたかと思います。
今回のケースは変動金利→変動金利への借換えですから、金利上昇リスクは共にあります。
ただし、同じ金利上昇リスクでも、1.0％の金利が2.0％となるよりも、2.0％の金利が3.0％となる方が、家計に与えるダメージは大きいのでご注意ください。
その点でも借換えにより、自分の金利を下げておくのは将来のリスク対策にもなります。
（現在借りている銀行に、住宅ローンを全額返済したら保証料の返金が期待できますが、今回の試算には入っておりません。）
以上ご参考になれば幸いです。
建築・リフォームの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「建築・リフォーム」を担当しております 中村 寧 です。
宜しくお願いいたします。
この度のご質問に関しては、建築・リフォームの専門家の立場から申し上げることはございません。
税金の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「税金」を担当しております。
田中 敏文です。宜しくお願いいたします。
質問に対する私の立場からお話しできることは、住宅ローン減税の適用を受けている場合の借り換えの注意です。
理由は、住宅ローン減税は住宅の新築、取得のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅ローン減税の対象とはならないとされています。
しかし、新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためであることが明らかであること、新しい住宅ローンが１０年以上の償還期間であることに当てはまる場合には
住宅ローン減税の適用があります。
この点を注意しながら借り換えをお勧めします。
以上ご参考になれば幸いです。
不動産の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「不動産」を担当しております 川井 輝久 です。
宜しくお願いいたします。
住宅ローンの借り換えについては、概ね2つの考え方があります。
一つは、当面の月々返済額を減らす為に、現在借りているローン金利よりも低金利の住宅ローンへ借り換えるという考え方。
もう一方は、将来に向けての金利上昇リスクに備える為に、現在の変動もしくは短期固定金利から長期固定金利へ借り換える
という考え方です。
まずは、ご自身が何のために借り換えを行うのか目的を明確にすることが重要です。
また、住宅ローンを借り換えると言っても、実際には新しいローンを組むわけですから、当然新たに諸費用が掛かります。
住宅購入時を思い起こしてもらえば分かりますが、一言で諸費用と言っても、抵当権抹消費用、抵当権設定登記費用、司法 書士手数料、ローン保証料、銀行手数料、登録免許税、印紙代など、金額も馬鹿になりません。ローン保証料などは金融機関により 必要だったり、必要無かったりしますので、金融機関への確認が必要となります。
いずれにせよ、複数の金融機関から商品情報を収集することをお勧めします。
以上ご参考になれば幸いです。
保険の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「保険」を担当しております 山野井 章 です。
宜しくお願いいたします。
さて、ＦＰの保険の専門家の立場から回答させて戴きます。
住宅ローンの借り換えについては単純に考えると『トータル的な残高減』になるのであれば検討された方が良いと思います。
ただし、
■毎月の返済金額
■ローン期間
■借換えに必要な諸費用
■税金（住宅取得控除等） 等々
も含め総合的に考えるのが良いので、住宅ローンアドバイザーに相談されるのが良いと思います。
また借換えをした場合、
■借入期間に対して長期で火災保険にご加入している場合が多いで、同時に火災保険の見直しは必要になります。
■借入期間中は『団体信用生命』にご加入しているのですが、借換えに際し生命保険の見直しも必要になります。
（借換えの条件にもよります）
以上ご参考になれば幸いです。