質問：
不動産の相続対策をしたいのですが、どのようにすればよいでしょうか？ 夫・・68歳 / 妻65歳 / 娘40歳 / 娘38歳 の4人家族 （娘2人は既婚。同居していない）
回答：
（５分野の専門家からの回答です）
税金の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「税金」を担当しております。
田中 敏文です。宜しくお願いいたします。
相続対策については納税の話いわゆる税金対策と亡くなられた方の遺族の生活。この二つに大別されると思います。
私の立場からは、納税の話と思われますが、相続はまず遺族の今後の生活を第一に考え、それに合わせて納税を考えるのが普通です。
このためには、財産の正確な把握が大事になります。今所有している土地の立地や将来性、現預金の状況、今住んでいる建物の老朽度合いなどを調べます。
次に亡くなった後の遺族の生活などを加味して残すべき土地建物などの財産を決めます。相続によって残すべき財産が手放さなくてもよいように、 いくら納税になるのか仮計算をして対策を立てます。
やみくもに税金が安くなるかといって、借金をして建物を建てたりしても、その借金の返済が遺族の生活を圧迫するようでしたら何のための 相続対策なのかわからなくなります。相続対策は、家族で残すべき財産など将来を話し合う家族会議と思って何度も繰り返してください。 相続対策イコール相続税の節税ではありませんのでご注意ください。
以上ご参考になれば幸いです。
不動産の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「不動産」を担当しております 川井 輝久 です。
宜しくお願いいたします。
最初にやるべきことは、相続税納税額を試算し、現在の資産状況を把握することです。
対策については、納税額の試算結果によって異なります。
また、誰がどの財産を継承するかを明確にしておくことも必要でしょう。特に不動産の場合は、現金とは違い、均等に 平等に資産を分割することは極めて難しいと言えます。誰にどれだけの資産を残したいのか、手段としては遺言書を活 用していくことも有効だと思います。時として相続が争族となってしますケースも少なくないようですので、遺産分割 については専門家の意見も必要になると思います。
納めるべき金額と、残すべき資産が決定したら、次いで実際の相続税対策の具体的な方法の検討を始めます。 基本的には、不動産の評価を下げること・債務控除・生前贈与が有効な対策となります。
不動産の評価を下げること・債務控除については、一般的には所有地へのアパート・マンション建設です。
人に貸すことにより土地の評価を下げつつ、建設資金は借金してしまう方法です。
生前贈与については、少額贈与（毎年110万円贈与していけば無税）を繰り返し、少しずつ現金を贈与していけば税金はかかりませんが、不動産のように110万円ずつとはいかない場合は、相続時精算課税制度の利用も効果があると思います。
いずれにしても相続対策を行う場合は、多様な制限や要件をクリアにし、且つ計画的に実行していかなければなりませ んので、信頼できる専門家への協力依頼が確実に必要になると思います。
以上ご参考になれば幸いです。
保険の専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「保険」を担当しております 山野井 章 です。
宜しくお願いいたします。
さて、ＦＰの保険の専門家の立場から回答させて戴きます。
相続対策と言うのはたくさん方法はありますが、まずはご本人やご家族がどのようにしたいかが一番大切だと思います。
不動産の相続対策で代表的なのは、借入をしアパート等の建物を建てる方法があります。（財産の圧縮が目的）
ただし、残されたご家族が借入返済で生活を圧迫するようなこともありますので、不動産の相続に詳しい税理士さんに ご相談されるのが良いと思います。
また保険関係で申し上げると
終身保険を活用し、相続対策をすることが多いです。
終身保険とは一生涯保障で受取人を指定できますので、相続税分の保険金が確実に確保でき、相続をまとめる方を受取人にしておけば トラブル回避ができますので。（相続税の納税用に保険加入すれば、不動産はそのまま維持できます）
以上ご参考になれば幸いです。
ローンの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「住宅ローン・アパートローン」を担当しております 中村 諭 です。
宜しくお願いいたします。
さて、住宅ローンの専門家の立場から回答させて戴きます。
相続税はお亡くなりになった方に、どれだけ「資産」と「負債」があって、その差し引きの「純資産」が幾らあるのかによって相続税額が決まります。
その意味では、『ローン額が多ければ多いほど、相続税が少なく済む』という対策は考えられます。
という事から、もしご検討中の不動産が空き地なら、「アパートを建設して銀行からアパート建築資金を借りる。ただし、死亡時にローンが返済される という団体信用生命保険は契約しない。」という方法はあります。ただし、アパートの建築は相続対策だけではなく、キチンと収益性も考えてからお願いします。
以上ご参考になれば幸いです。
建築・リフォームの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「建築・リフォーム」を担当しております 中村 寧 です。
宜しくお願いいたします。
この度のご質問に関しては、建築・リフォームの専門家の立場から申し上げることはございません。