ローンの専門家からの回答
ご相談者様はじめまして。専門分野「住宅ローン・アパートローン」を担当しております 中村 諭 です。
宜しくお願いいたします。
さて、住宅ローンの専門家の立場から回答させて戴きます。
現在どのようなローンを組んでいて、借換えにより「毎月の返済額を下げたいのか？」「借入れの期間を短くしたいのか？」「逆に期間を延ばしたいのか？」「できるだけ長い期間の固定金利にしたいのか？」など、何を希望するのかにもよるのですが、現在の借入れ条件を次のように仮定させて戴いた上で、お答えさせて戴きます。
・変動金利（2.475％）・ローン残高（2500万円）・ローン残期間（25年）・借換えに使える自己資金（100万円）
まず、ローンの借換えには費用がかかりますので、①.現在のローンを続けた場合 ②.現在のローンで100万円を繰上げ返済に使った場合 ③.借換えた場合（金利減、毎月の返済額減、期間そのまま） ④.借換えた場合（金利減、毎月の返済額そのまま、期間短縮）というシミュレーションをしてみます。
《借り換えには諸経費（登録免許税、印紙税、保証料、司法書士手数料など）が掛かりますので、シミュレーションが欠かせません。》
シミュレーション①
現在の金利は変動金利ですが、返済終了まで金利に動きが無く現在の返済を２５年間継続した場合
金利：2.475％
毎月の返済額：111,839円
銀行への総支払い利息：8,551,905円
完済までの期間：300回（25年）
シミュレーション②
現在の金利は変動金利ですが、返済終了まで金利に動きが無い場合で、自己資金の100万円を「期間短縮型」の繰上げ返済をした場合
金利：2.475％
毎月の返済額：111,744円
銀行への総支払い利息：7,735,360円
完済までの期間：284回（23年8カ月）
シミュレーション③
変動金利（0.975％）へ借換え、返済期間を２５年とし毎月の返済額が下がる場合
金利：0.975％
毎月の返済額：93,935円
借換えの諸経費：約650,000円
銀行への総支払い利息：3,180,636円（諸経費との計：3,830,636円）
完済までの期間：300回（25年）
シミュレーション④
変動金利（0.975％）へ借換え、毎月の返済額は同程度とし返済期間を短くした場合
金利：0.975％
毎月の返済額：111,751円
借換えの諸経費：約600,000円
銀行への総支払い利息：2,602,565円（諸経費との計：3,202,565円）
完済までの期間：247回（20年7カ月）
いかがでしょうか。
シミュレーション①に比べ、
シミュレーション②の繰上げ返済だと、完済までの期間が1年4カ月の短縮になり、完済まででは約82万円の得。
シミュレーション③への借換えだと、毎月の返済額は約18,000円（年21万円）も下がりますし、完済まででは約470万円の得。
シミュレーション④への借換えだと、完済までの期間が4年5カ月の短縮になり、完済まででは約535万円の得。
今借りている銀行の中で、新しい住宅ローンへの借換えは認められていませんので、借換えをするには、新たな銀行との契約が 必要となる関係上、どうしても諸経費が発生してしまいますが、手元資金を借換えの費用に廻した方が、繰上げ返済に使うよりも 今回は得策との事がお判り頂けたかと思います。
今回のケースは変動金利→変動金利への借換えですから、金利上昇リスクは共にあります。
ただし、同じ金利上昇リスクでも、1.0％の金利が2.0％となるよりも、2.0％の金利が3.0％となる方が、家計に与えるダメージは大きいのでご注意ください。
その点でも借換えにより、自分の金利を下げておくのは将来のリスク対策にもなります。
（現在借りている銀行に、住宅ローンを全額返済したら保証料の返金が期待できますが、今回の試算には入っておりません。）
以上ご参考になれば幸いです。